법원경매를 통해 부동산 투자 시 주의할 점
부동산은 안정적인 가격과 비교적 낮은 세율, 높은 수익 등 투자가치가 큰 투자처입니다.
게다가 특히 법원 경매는 이런 부동산을 더 싼 가격에 구입할 수 있는 만큼 투자성이 더 높습니다.
하지만 이런 법원 경매는 투자성이 높은 만큼 위험부담도 큰 게 사실입니다.
앞서 입찰한 약간의 경험이나 부족한 지식만으로 투자를 하는 것은 매우 위험성이 높기 때문에 더 큰 주의가 필요합니다.
경매에서 구입하는 장점은 무엇보다 저렴한 가격입니다.
하지만 이런 법원 경매에 올라오는 부동산은 채권이나 채무관계가 흐트러진 상태에서 법원이 강제로 매각에 들어가게 되는 물건이기 때문에 기존 부동산 소유자들의 명도 저항이 있을 가능성이 높습니다.
따라서 이에 대해 미리 알고 준비가 된 상태에서 입찰에 응하는 것을 권장합니다.
법원 경매에 부쳐지는 부동산은 법원의 감정가를 받게 되는데, 이를 지나치게 믿는 것도 좋지 않습니다.
물론 법원의 감정가는 신뢰할 수 있는 평가사에서 감정하여 매기는 만큼 공신력이 있지만 가격평가가 있은 후 최초 경매까지는 몇 달의 시간이 필요하고 보통 유찰이 한 번 이상은 생기기 때문에 경매에 나오는 시점과 최초 법원의 감정가 매겨지는 시점에서의 실제 가치에 차이가 생길 수 있습니다.
따라서 경매에 참여하기 전에 미리 물건에 대해 파악하고 비슷한 부동산의 현재가치에 대해 알아본 후 경매에 나온 부동산의 입찰에 참여해야 하며 단순히 현재 경매가격이 감정가보다 싸다는 것만으로 응찰가격을 정해서는 안 됩니다.
그렇다고 너무 가격에 묶여 부동산의 가치를 제대로 판단하지 못하는 것도 좋지 않습니다.
현재 가치도 중요하지만 미래에 부동산의 가치까지 생각해서 경매에 참여하는 것이 현명한 판단입니다.
그러므로 미래 가치까지 판단하여 가격 범위를 산정해야 합니다.
경매에 참여하기 전에 필요한 자금에 대한 계획을 구체적으로 세운 후 참여하는 것이 좋습니다.
경매는 일반적인 부동산 매매와 달리 명도비용, 세입자 합의금 등 추가적인 비용이 예고 없이 발생할 수 있고 자문을 받으면 수수료, 여기에 세금까지 나와 생각보다 많은 자금이 필요할 수 있습니다.
그렇기 때문에 단순히 입찰가만 생각해서는 안 되고 별도의 비용도 고려해서 수익성을 계산해서 자금을 준비해야 합니다.
법원 경매를 통한 투자에 성공하기 위해서는 권리 분석이 철저히 이루어져야 합니다.
만약 주택이라면 주택임대차보호법이 적용돼 경매에 낙찰되더라도 곤란한 처지에 놓일 수 있습니다.
최우선 저당보다 입주와 주민등록을 먼저 한 세입자가 경매 낙찰대금에서 일부 또는 전부 배당을 받지 못하면 임차보증금을 경매에 낙찰받은 사람이 맡아야 할 수도 있고 상가는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 좋아 보이지만 상가 세입자의 권리금 등으로 인해 명도가 고민인 경우도 있습니다.
이렇게 되면 저렴한 가격에 경매를 낙찰받아 부동산을 얻으려고 했지만 오히려 시세보다 더 비싸게 구입하게 될 수 있습니다.
그렇기 때문에 사전에 부동산에 관한 권리 분석이 무엇보다 중요한 것입니다.
경매를 통한 부동산 구입은 변수가 생기는 경우가 많습니다.
낙찰되더라도 중간에 경매가 취소돼 버리거나 변경돼 연기될 수 있지만 세입자의 항고나 강제집행 등으로 길게는 1년까지도 연기될 수 있습니다.
일반 매매처럼 생각하고 입주 계획 등을 세워서는 예기치 못한 상황에 직면할 수 있습니다.
그렇기 때문에 이런 상황을 방지하기 위해서는 미리 입주할 계획을 세우기보다는 이를 고려해서 충분히 입주 전략을 세우는 것이 중요합니다.
경매상의 정보만으로는 매매되는 부동산의 정확한 정보를 알기 어렵습니다.
따라서 직접 부동산을 방문해 법원 공고나 입찰 정보와 일치하는지 확인하고 보고하는 결함이 있는지, 정확한 시세나 거래 현황은 어떤지 알아보는 것이 좋습니다.
또한 이용상 제한이나 거래에 특별한 규제는 없는지 파악하는 등 부동산의 정확한 가치를 판단하고 수익성을 따져보는 것이 좋습니다.
등기부를 빼고 세입자 전입 여부도 알아보는 등 여러 정보를 살펴볼 수 있지만 부동산 서류만으로는 파악하기 어려운 법정지상권이나 분묘기지권, 유치권 등은 찾기 어려워 자칫 문제를 일으킬 수 있습니다.
이러한 종류는 권리 순위에 관계없이 낙찰받은 후에도 나머지 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.
또한 혹시 미납된 관리비가 있는지도 알아보는 것이 좋을 것입니다.
이러한 미납 관리비도 낙찰자가 부담하게 되는 것이 보통입니다.
이런 부분들은 개인이 모두 실태조사를 해서 알아보기 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
일반 매매의 경우 대금을 납부하고 소유권을 양수한다면 안심하셔도 되지만 경매를 통해 부동산을 얻는 것은 소유권이 완전히 넘어가기 전에는 신중하게 대처해야 합니다.
법적으로 나에게 소유권이 있더라도 낙찰받은 부동산을 마음대로 처분하거나 기존 이해관계인에게 난폭하게 굴며 접근을 거부한다면 자칫 실패할 수 있어 주의가 필요합니다.
이처럼 경매를 통한 부동산 구매와 투자는 일반적인 매매를 통한 방법보다 장점도 있는 만큼 복잡하고 예기치 못한 단점도 있을 수 있습니다.
개인이 혼자서 이 모든 과정에 대해 잘 처리하기는 어려울 수 있으므로 전문가의 자문을 얻어 부족한 부분을 보완하고 예기치 못한 상황에 대비하는 것이 좋습니다.