#부동산 경매 실무와 강의를 하면서 쌓은 경험을 누구나 쉽게 부동산 경매에 접근할 수 있는 책을 쓰고 싶은 것이 2020년의 나의 작은 목표입니다~그래서 이렇게 시간이 되자마자 경매와 관련한 부동산 이야기를 블로그에 올리는 이유 중 하나이죠 명절의 끝이니까 그런 지도가 조용한 느낌~아라시가 지나간 후의 그런 느낌~오늘은 여러가지 문제가 복합적으로 작용하고 있는 것을 파헤치고 싶어요 정말 재미 있는 것입니다.
잘하면 큰돈을 언급할 수 있는 물건이기도 합니다~”지식이 돈이다”경매에서도 예외는 아니군요~ 아는 만큼 보이는 것이 경매에서도 있습니다 아래의 물건은 수강생 한명이 관련된 물건입니다만, 여러가지를 종합적으로 이해하기에 좋은 사례라고 생각하고 올립니다.
여러가지 제한을 이해하기에 좋은 물건이라는 생각 때문에 독자와 함께 고민하고 풀어 보도록 하겠습니다~○ 유치권 ○ 건축물 법정 지상권 ○ 건축 허가권과 토지 소유권과 관계 ○ 30년 토지를 사용할 수 있는 지상권 ○ 타츠 등기 법에 의한 수목의 지상권 책당연히 복잡한 물건입니다 위에서 거둔 5가지 문제를 풀어야 할 좀 복잡한 것입니다 우리의 수강생 한명이 유치권을 행사하는 유치권자입니다.
결론부터 말하면 유치권을 행사하는 학원생은 큰돈을 벌 수 있는 것입니다 적어도 30~50억은 번 사건으로 보입니다.
○ 유치권 기타 자세한 사건의 배경에 대해서는 후일에 거론하기로 하고 땅을 개발하는 과정에서 토목 공사 도중에 경매된 사건입니다.
땅 위에 콘크리트가 깔리고 있을 정도로 토목 공사는 어느 정도 마무리 단계에 있는 곳 곳에 “유치권 행사 중”라는 현수막이 되어 있어 점유를 확실히 하기 때문에 관리인도 있대요.여기서 중요한 사실 하나는···점유는 간접 점유인 직접 점유인 관계가 없다는 것입니다 유치권을 행사하는 사람은 점유를 강제로라도 자의적으로 침탈되지 않으면 유치권은 유지됩니다 그래서 본 물건은 재판에 간다 해도 유치권은 인정되죠.다만, 경매 기입 등기 이전부터 점유는 합법적으로 지속되어 있어야 한다는 조건이 있네요~경매 기입 등기 이후 점유하면, 유치권은 인정되지 않습니다 그러므로 점유 시작 점이 중요한 요소의 하나이기도 합니다 유치권의 성립 요건은 “점유하고 있어야 하며 그 물건이나 채권으로 보는 연관 관계가 없으면 안 된다”라는 법률 조문에 위와 같이 명기되어 있습니다 몇조 몇항지는 나중에~~(사실은 몇조 몇항인지 기억 안 나네요~~)#유치권
다음으로 볼 문제는 법정지상권입니다.
○건축물 법정지상권 결론은 ~ 본 사건에서는 인정할 수 없습니다.
법정지상권의 성립요건은 “저당권 설정 당시 그 지상에 건축물이 이미 존재하여야 한다”는 조건이 있어야 하나, 이 사건에서는 저당권 설정 이후 토지의 개발을 위하여 설치한 건축물이므로 법정지상권은 성립하지 않는다고 보아야 합니다~만에 하나~법정지상권을 인정하였다 하더라도 땅값청구를 통하여 얼마든지 건물소유자와 협의할 수 있으며 받아들여지지 않을 경우 건축물만 경매청구하면 됩니다.
#법정지상권
땅은 남의 소유로 건축물만 경매청구시 바보가 아닌 이상 입찰에 참여하는 사람은 없을 것입니다~ 경매는 계속 경매에 부쳐져 건물가치의 10분의 1을 잘라내야 합니다.
남의 땅에 내 집이 있다고 생각해보자~!
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불안하지 않을까~?한국에서 부동산의 개념은 토지+건물이 함께 존재하는 것을 의미하는 경우가 많습니다.
○건축허가권과 토지소유권과의 관계 #토지사용승낙서 #건축허가권 토지는 내 소유라 하더라도 타인은 토지소유자인 나의 동의서만 있으면 허가관청에서 건축허가를 얻어 내 땅 위에 건축을 할 수 있습니다 당연히 건축허가권은 내 명의가 아니라고 생각합니다~허가권도 사고팔 수 있는 권리다.
낙찰을 받았더라도 낙찰자는 본 허가권을 가진 자에게 허가권을 매수하기 전에는 본 토지 위에 어떠한 개발행위도 할 수 없다.
한 땅 위에 두 권리(건축허가권)가 양립할 수 없기 때문이다.
물론 예외조항이 있긴 하다.
(건축법 시행규칙) 생각해보자~!
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토지소유권자만 건축허가를 받을 수 있다면 헌법에 정면으로 반하는 행정이 될 것이다.
(헌법이야기는 향후) ○30년 토지를 사용할 수 있는 지상권 #지상권
이것도 전혀 문제될 것이 없다.
최우선순위 농협저당권자가 저당권을 설정하고 후순위(2순위)로 지상권을 설정했다.
농협은 관례적으로 농지나 임야에 대출을 할 때 농협의 승낙 없이 무단으로 대출받은 부동산을 개발하거나 대출 당시 용도 이외의 용도로 사용하는 것을 방지하기 위해 관례상 이 같은 조치를 취하지만 중요한 것은 선순위 저당권이 소멸되면 당연히 후순위로 설정된 지상권도 소멸된다.
왜냐하면 저당권 즉 저당권이라는 물권을 보호하고 그 가치를 훼손하지 않기 위하여 농협에서 동시에 설정한 지상권은 저당권이 소멸함으로써 보호해야 할 주된 가치(저당권)가 없어졌으므로 당연히 함께 설정된 지상권도 소멸하는 것이 타당하다.
○입목등기법에 의한 수목의 지상권#입목등기법이든 몇 분 되지 않기 때문에 생락한다.
밤을 모르고 가서 석유나 기타 나무를 죽일 수 있는 약품을 뿌리면 스스로 죽는다.
(이런 내용은 책에 쓰지 않는다) 실제로 입목 등은 경매로 시간이 지나면 처리되는 물건이므로 크게 중요시하지 않아도 된다.
입목에 관련된 물건이 나올 때 다시 언급하기로 하자.(향후 설명) 결론:20억대 물건이 6억대로 떨어진 낙찰자 입장과 유치권자 입장이 서로 절충되면 둘 다 윈할 수 있을 텐데…오늘은 여기까지 하겠습니다.